Cómo elegir una gestora de alquiler vacacional en Perú

Perú es ese mercado raro cuyo resumen honesto es: las normas se están escribiendo ahora mismo. Un registro nacional de alquileres turísticos avanza por el Congreso pero no es ley; el distrito más codiciado de Lima tiene sobre el papel una ordenanza que en la práctica se discute; el marco de la propiedad horizontal acaba de modernizarse y los abogados discrepan sobre lo que pueden prohibir las juntas. Mientras tanto, el lado de la demanda es inequívoco, anclado por uno de los grandes corredores de viaje del mundo, que va de Lima a través del Valle Sagrado hasta Machu Picchu. Ser propietario aquí puede funcionar muy bien. Simplemente exige un operador con conocimiento local, actual y a nivel de edificio, porque el panorama nacional no resolverá la cuestión por ti.

El mercado, con honestidad

Perú recibió unos 4,2 millones de visitantes internacionales en 2025, todavía reconstruyéndose hacia los niveles anteriores a la pandemia, con los vecinos sudamericanos como grupo más numeroso y un flujo de larga distancia desde Norteamérica y Europa concentrado en el corredor de Cusco. La geografía se divide en tres calendarios distintos. Cusco y el Valle Sagrado funcionan con la temporada seca, aproximadamente de mayo a septiembre, con el Inti Raymi de junio en el centro; las lluvias llegan de noviembre a marzo, y la red del Camino Inca cierra cada febrero por mantenimiento mientras el propio Machu Picchu sigue siendo accesible todo el año en tren. Lima, es decir Miraflores, Barranco y San Isidro, funciona todo el año con viajes de negocios, gastronomía y escala. La costa norte alrededor de Máncora toma el verano austral, de diciembre a marzo.

Para los propietarios, la estructura de corredores corta por los dos lados: la demanda en la línea de Cusco es profunda e internacional, y también está expuesta, como mostraron las perturbaciones de los últimos años, cuando protestas o cierres tocan la ruta. Aquí una gestora necesita un plan para calendarios resilientes, no solo para los picos.

Las normas, tal como están

A nivel nacional: en movimiento. El proyecto REDAT, que crea un registro digital obligatorio de alquileres turísticos bajo la MINCETUR con multas escalonadas, avanzó en comisión en 2025 y, notablemente, resolvería la cuestión de las reglas de edificio a favor de los propietarios. Al momento de escribir esto no es ley. Quien afirme «Perú ahora exige…» o «Perú no tiene normas» se adelanta, en cualquiera de los dos sentidos, a los hechos.

En Lima: distrito por distrito, edificio por edificio. La ordenanza de Miraflores de 2021 restringe sobre el papel el uso de alquiler vacacional en zonificación residencial, con aplicación irregular y un debate legal vivo a su alrededor. Otros distritos no tienen una norma equivalente verificada. Los edificios, por su parte, ejercen un control práctico real a través de sus reglamentos internos, y muchas torres restringen las estancias cortas. La pregunta operativa nunca es «¿está permitido en Lima?»; es «¿qué dice este distrito, y qué dice el reglamento de este edificio?».

En Cusco: primero el patrimonio. El centro histórico está declarado por la UNESCO, con controles del Ministerio de Cultura sobre las alteraciones a edificios antiguos. Ser dueño de una propiedad de la época colonial allí significa que la renovación e incluso las decisiones de señalética pueden requerir autorizaciones, y que los propios edificios, con sus realidades de agua, calefacción y altura, necesitan un cuidado operativo genuinamente local.

Impuestos: estructurados y dependientes de la estructura. Los ingresos de alquiler de personas naturales corren por el régimen de primera categoría a una tasa efectiva comúnmente resumida como el cinco por ciento del bruto, declarado mensualmente; las operaciones turísticas amuebladas pueden entrar en el terreno de la renta empresarial y el IGV, donde el tratamiento cambia de forma sustancial. La mecánica corresponde a la SUNAT y a un contador. El punto a nivel de propietario es que la formalidad es barata, la informalidad es común, y la brecha entre ambas es donde viven los problemas.

Qué preguntar a una gestora en Perú

«¿Dónde está mi edificio, en la práctica?» Para un apartamento en Lima, la única respuesta útil cita la posición del distrito y el reglamento interno del edificio, no generalidades nacionales.

«¿Cuál es su plan para febrero, y para los años de perturbación?» Las casas del corredor de Cusco viven de un calendario estacional y político. Escucha si hablan de las lluvias, del cierre del Camino Inca y de qué hicieron con los calendarios en las temporadas perturbadas.

«¿Quién se ocupa de la altura, el calor y el agua en mi propiedad de Cusco?» Un edificio patrimonial a 3.400 metros es una disciplina operativa propia: aclimatación de los huéspedes, calefacción que funcione de noche, sistemas de agua que requieren atención. Una gestora debería hablar de esto sin que se lo pidan.

«¿Cómo llevan el lado tributario?» No asesoría, sino evidencia de una rutina: declaraciones mensuales, comprobantes en regla, una relación con un contador.

«¿Qué pasa cuando se apruebe REDAT?» La respuesta correcta es alguna versión de: registramos todo el día que abra, como ya hacemos donde existen registros. Los operadores que planifican para la regulación la reciben bien.

Señales de alerta

• Afirmaciones categóricas en cualquier dirección sobre Miraflores o las reglas de edificio. Las respuestas honestas aquí tienen textura.
• Ningún plan para febrero en una casa del corredor de Cusco.
• La operación de un edificio patrimonial tratada como mantenimiento corriente.
• Un discurso que nunca menciona a la SUNAT.

Las fuentes con autoridad en Perú son la SUNAT para lo tributario, la MINCETUR y El Peruano para la ley a medida que evoluciona, y cada municipalidad de distrito. Las normas cambian, aquí de forma más visible que en la mayoría de los lugares; las seguimos para que los propietarios no tengan que hacerlo. Consulta nuestra página del mercado de Perú, estima lo que tu casa podría ganar, o solicita ser anfitrión, y responderemos en un día laborable.