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Wie Sie in Frankreich eine Ferienhausverwaltung auswählen

Von Lidia Cabrera · 11. Juni 2026 · Aktualisiert 11. Juni 2026 · 8 Min. Lesezeit

Frankreich ist das meistbesuchte Land der Erde, mit über hundert Millionen internationalen Ankünften im Jahr 2025, und es hat gerade die Regeln des Vermietens eines Hauses an diese Besucher neu geschrieben. Das Gesetz vom November 2024, bekannt als Le-Meur-Gesetz, hat Registrierung, Besteuerung, Energieanforderungen und die Befugnisse der Gemeinden umgestaltet, und seine Bausteine treten bis 2026 noch in Kraft. Für Eigentümer ist die Folge einfach zu benennen und anspruchsvoll zu leben: Die Regeln unterscheiden sich nun von Gemeinde zu Gemeinde, sie haben Zähne, und sie sind in Bewegung. Eine Verwaltung in Frankreich zu wählen, ist heute vor allem die Frage, jemanden zu wählen, der all das verfolgt, damit Sie es nie müssen.

Was sich geändert hat, in klaren Worten

Die Registrierung ist jetzt allgemein. Jedes meublé de tourisme muss angemeldet und registriert werden, Erstwohnsitze eingeschlossen, überall in Frankreich, mit der Nummer sichtbar in jedem Inserat. Ein nationales Online-Registrierungssystem wird seit 2026 eingeführt und ersetzt den Flickenteppich der Gemeindeverfahren. Bußgelder für ein Auslassen erreichen fünfstellige Beträge, und Plattformen drohen Sanktionen, wenn sie nicht registrierte Inserate führen, weshalb sie diese lieber entfernen, als es zu riskieren.

Die Gemeinden haben echte Macht bekommen. Die 120-Tage-Jahresobergrenze für die Vermietung eines Erstwohnsitzes kann nun von jeder Gemeinde, die dafür stimmt, auf 90 Tage gesenkt werden. Nutzungsänderungsregime, einst auf angespannte Wohnungsmärkte wie Paris beschränkt, können jetzt überall eingeführt werden, und in diesen Gemeinden erfordert die Kurzzeitvermietung eines Zweitwohnsitzes eine Genehmigung, mitunter gegen Ausgleich. Quoten und reservierte Zonen sind nun zulässige Instrumente. Zwei Dörfer zehn Minuten voneinander entfernt können nach wirklich unterschiedlichen Regeln spielen.

Die steuerliche Behandlung hat sich verschoben. Die micro-BIC-Freibeträge, die die gelegentliche möblierte Vermietung attraktiv machten, wurden für nicht klassifizierte Objekte ab dem Steuerjahr 2025 stark gekürzt, während klassifizierte (classé) Objekte ein deutlich besseres Regime behielten. Der praktische Effekt: Die freiwillige Sterneklassifizierung wurde für die meisten ernsthaft vermieteten Häuser vom Nice-to-have zum finanziell Bedeutsamen. Das ist eine Tatsache, die Sie mit Ihrem eigenen Berater prüfen sollten, keine Steuerberatung, aber die Richtung ist unmissverständlich.

Die Energieeffizienz ist ins Bild gerückt. Neue Nutzungsänderungsgenehmigungen verlangen im Mutterland bereits einen DPE der Klasse E oder besser, und bis 2034 muss jede Kurzzeitvermietung, die kein Erstwohnsitz ist, die Klasse D erreichen. Für das steinerne Bauernhaus wie für die Haussmann-Wohnung ist das nun eine Frage der Sanierungsplanung mit einer Frist.

Copropriétés können Nein sagen. Gebäude mit einer Wohnnutzungsklausel in ihrer Ordnung können die touristische Vermietung von Zweitwohnungen per Abstimmung untersagen, und Gastgeber müssen dem syndic ihre Registrierung mitteilen. Für Wohnungseigentümer ist das règlement des Gebäudes nun ebenso wichtig wie die Regeln der Gemeinde.

Was das für die Wahl einer Verwaltung bedeutet

In den meisten Ländern engagiert man eine Verwaltung für Marketing, Preisgestaltung und Betrieb, und Compliance ist ein Kapitel. In Frankreich ist Compliance gerade das ganze Buch. Die Fragen, die einen seriösen Betreiber ausmachen:

„Wie lauten die Regeln in meiner Gemeinde, heute?“ Nicht die Regeln Frankreichs; die Ihrer Gemeinde. Die Tagesobergrenze, die Lage bei der Nutzungsänderung, die Quotensituation, die taxe de séjour. Eine Verwaltung sollte konkret antworten oder klar sagen, dass sie es mit der mairie bestätigen wird, was die ehrliche Variante ist.

„Übernehmen Sie meine Registrierung und das classement?“ Die Registrierung ist verpflichtend; die Klassifizierung ist optional, trägt nun aber echtes steuerliches Gewicht und einen Fünfjahreszyklus von Prüfungen. Beides ist Papierkram, den eine Verwaltung übernehmen sollte.

„Wie lautet mein DPE, und was bedeutet der Zeitplan für mein Haus?“ Eine Verwaltung, die nicht über 2034 nachgedacht hat und über die Klasse E schon jetzt für Häuser mit Nutzungsänderung, plant nicht Ihr Vermögen, sondern nur Ihren Kalender.

„Wie bepreisen Sie die Saison meiner Region?“ Die Côte d’Azur und die Provence laufen einen langen Bogen von Mai bis September mit Event-Spitzen; Paris läuft ganzjährig mit Höhepunkten im Frühjahr und Herbst; die Alpen laufen zwei Saisons; die Atlantikküste und die Dordogne verdichten sich auf die Schulferien. Frankreich ist mehrere Märkte, und die Preisdisziplin unterscheidet sich in jedem.

„Wer betreut meine Gäste, und in welchen Sprachen?“ Rund drei Viertel der ausländischen Besucher sind Europäer: Italiener, Spanier, Belgier, Niederländer, Deutsche, Briten, neben Amerikanern. Mehrsprachige Gästebetreuung entscheidet hier über die Bewertungen stärker als in fast jedem anderen Markt.

Warnsignale

Eine Verwaltung, die von den französischen Regeln im Singular spricht, als funktionierten Paris, Nizza und ein Dordogne-Dorf gleich.
Keine Erwähnung von Registrierungsnummern, dem classement oder dem Gesetz von 2024 überhaupt.
Achselzucken beim DPE.
Wohnungsinserate, die ohne Lektüre des règlement de copropriété übernommen werden.
Steueraussagen, die nach 2023 klingen: Die alten Freibeträge sind weg, und wer sie noch zitiert, ist nicht auf dem Stand.

Wo Sie die Dinge selbst überprüfen können

Die offiziellen Ausgangspunkte sind service-public.fr (Suche „meublé de tourisme“), der praktische Leitfaden der Regierung zu möblierten touristischen Vermietungen und vor allem Ihre mairie, da die Gemeinde nun die meisten Hebel hält. Regeln ändern sich; wir verfolgen sie, damit Eigentümer es nicht müssen.

Wie OmniVillas Frankreich führt

Registrierung, classement, taxe de séjour und die Regeln von Gemeinde zu Gemeinde als Teil des Service übernommen; die Preisgestaltung auf die tatsächliche Saison jeder Region abgestimmt; und Gäste in ihren eigenen Sprachen betreut, von Menschen, die schnell antworten. Frankreich belohnt Eigentümer, die ihre Häuser richtig führen, und wird für die, die improvisieren, zunehmend härter, was, ehrlich gesagt, gute Nachrichten für die erste Gruppe sind. Sehen Sie unsere Frankreich-Marktseite, schätzen Sie, was Ihr Haus erwirtschaften könnte, oder bewerben Sie sich als Gastgeber, und wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Muss ich meine Ferienvermietung in Frankreich registrieren?

Ja. Seit dem Le-Meur-Gesetz vom November 2024 muss jede möblierte touristische Vermietung (meublé de tourisme) in Frankreich angemeldet und registriert werden, Erstwohnsitze eingeschlossen, in jeder Gemeinde. Die Registrierungsnummer muss in jedem Inserat erscheinen, und ein nationales Online-Registrierungssystem wird seit 2026 eingeführt. Bußgelder für eine fehlende Registrierung erreichen fünfstellige Beträge. Die maßgeblichen Ausgangspunkte sind service-public.fr und Ihre mairie, denn mehrere Regeln werden nun Gemeinde für Gemeinde festgelegt.

Wie viele Tage im Jahr darf ich mein Haus in Frankreich vermieten?

Das hängt vom Haus und von der Gemeinde ab. Ein Erstwohnsitz darf kurzzeitig bis zu 120 Tage pro Kalenderjahr vermietet werden, und die Gemeinden haben nun die Befugnis, das auf bis zu 90 zu senken. Für einen Zweitwohnsitz gibt es keine landesweite Tagesobergrenze, doch in Gemeinden mit einem Nutzungsänderungsregime erfordert die Kurzzeitvermietung unabhängig von der Dauer eine Genehmigung, mitunter verbunden mit Ausgleichsauflagen. Die eigenen Regeln der Gemeinde entscheiden, weshalb lokales Wissen hier das Herz der Verwaltung ist.

Was ist das classement für meublés de tourisme, und lohnt es sich?

Eine freiwillige Klassifizierung von einem bis fünf Sternen, fünf Jahre gültig, geprüft durch akkreditierte Stellen. Sie zählt seit der Reform von 2024 mehr: Klassifizierte Objekte behalten unter dem micro-BIC-Regime eine deutlich günstigere steuerliche Behandlung als nicht klassifizierte, zahlen eine feste statt einer prozentualen Kurtaxe und tragen ein Marketingsignal. Für die meisten ernsthaft vermieteten Häuser rechnet sich das classement inzwischen, und es einzurichten ist genau die Art Arbeit, die eine gute Verwaltung übernimmt.

Gelten Regeln zur Energieeffizienz für Ferienvermietungen in Frankreich?

Zunehmend ja. Neue Nutzungsänderungsgenehmigungen verlangen im französischen Mutterland bereits eine Energieklasse E oder besser, und ab 2034 müssen alle Kurzzeitvermietungen, die nicht der Erstwohnsitz des Gastgebers sind, mindestens die Klasse D erreichen. Für ältere Stein- und Charakterhäuser ist das eine echte Planungsfrage, die man mit jeder Verwaltung früh ansprechen sollte, denn die Vorlaufzeiten für Sanierungen sind lang.

Kann meine copropriété Kurzzeitvermietungen verbieten?

Seit der Reform von 2024 kann eine copropriété, deren Ordnung eine Wohnnutzungsklausel enthält, die touristische Vermietung von Zweitwohnungen ohne Einstimmigkeit per Abstimmung untersagen, und Eigentümer müssen dem syndic ihre Registrierungsnummer mitteilen. Das Gastgeben im Erstwohnsitz ist geschützt. Vor dem Kauf oder Inserieren einer Wohnung ist das règlement de copropriété nun eine vorrangige Prüfung, auf deren Lektüre eine seriöse Verwaltung bestehen wird.